起底旭辉【林氏家族】海外低息融资术

林氏家族有一种罕见的融资手法：通过签订“特定履约契诺”，能以低至4%的利息拿到海外贷款。

11月8日晚间，旭辉控股集团（00884.HK）发布公告称，将为旗下合营公司Coastwise（HK）在境外借贷6亿美元提供50%的责任担保，贷款年限5年，另外50%担保责任将由香港置地（Hongkong Land）承担；同时，Coastwise（HK）直接全资拥有的项目公司上海旭泾置业也将通过境内借贷方式融资人民币13亿元，年限同样为5年。公告中显示，旭辉并未替这笔境内融资进行任何担保。

通过这两笔境内外借贷，Coastwise（HK）实现总额51亿元的融资。

在林中亲署的这份看似普通的融资协议公告中，有一条“特定履约契诺”引人注意：根据境外融资协议规定，控股股东需共同实益拥有（旭辉控股集团）公司已发行股本最少51%，否则根据融资协议将构成违约事件。

其中的“控股股东”，即是指林中、林伟、林峰及其家族成员。公嫦允荆目前林氏家族持有旭辉控股已发行股本总额63.3%的股份。

同一家公司同时进行融资，境内借贷无需任何担保，境外借贷则不仅需要母公司担保，嫘枰附加“控股股东保证51%控制权”。

为了这笔融资，林中将持有上海一块土地的项目公司进行了几番身份转换，先将它全部股权卖给独立第三方成为嫔潭雷势笠担再收购50%股权，成为中外合资企业。

前情大致如此：2014年9月，旭辉以41.757亿元取得上海陆家嘴一幅总建筑面积22.7万平米的住宅、商业用地，随即对外宣布将在该项目中引入合作方。但直到半年之后的2015年5月，旭辉方面才正式宣布了引入香港置地作为合作伙伴。Coastwise（HK）公司由此诞生，双方分别持有其50%的权益。这也是香港置地首次进入上海市场。

对于这种以“特定履约契诺”的融资方式，林氏家族似乎乐此不疲。在此前的一年多时间里，旭辉至少公开过三次类似的海外融资方式。

2014年1月30日，旭辉公告称，为旗下合营公司旭宝BVI提供50%责任担保，帮助其实现境外借贷融资3.2亿美元，旭宝BVI系旭辉与绿地香港（00337.HK）的合营公司，双方各占50%权益；2014年11月4日，旭辉再发公告，为其与恒基兆业合营的上海旭安公司担保，旭安从境外财务机构获得贷款14.4亿港元（约合1.9亿美元）。

而在这两笔境外借贷融资协罩校除了“控股股东拥有至少51%股份”的条款外，还明确规定了林氏家族中的“林中、林伟及林峰任何一位须留任董事会主席”。这个特殊的限定，也发出现在今年5月19日，由东亚银行授出一笔为期两年的3.6亿港元定期贷款融资案中。

“这种特殊的契约条款在国内基本不存在，多见于西方国家，是对于贷款风险的一种周全考虑。”一位券商人士分析称，“贷款方希望借此强化担保母公司中控股股东的稳固地位，保证经营稳定性和偿债能力。”

除旭辉之外，在地产行业可以查询到有类似的融资手法仅有两次，分别出现在2014年11月1和2013年10月，涉及雅居乐地产（3383.HK）、合景泰富（1813.HK）、富力地产(富力又一城 富力盛悦居) （2777.HK）和世茂房地产（0813.HK）。而地产之外的行p，也仅兴业太阳能（0750.HK)和中国光纤（3777.HK）分别在2013年和2015年8月使用过。

看上去，旭辉的海外融资条件十分“苛刻”，但2014年两笔境外融资的利息均为4%，在房企境外融资的成本中处于很低水平。

腾讯房产调查显示，2015年上半年进行海外融资的房企中,融资成本最低的为碧桂园(02007.HK),但其融资成本也在7.5%。绿城中国(03900.HK)为8%,世茂房地产8.375%,最高的是恒大地产(03333.HK),其海外债券的融资成本高达12%。

此次旭辉为Coastwise（HK）担保贷款的6亿美元，其利息成本尚未披露，“但根据以往经验来看，应该不会超过4%。”前述券商人士表示。

从战略发展角度看，林氏家族执掌的旭辉控股，显然更倾向于海外融资，并且已经形成了一套颇具成效的低成本融资模式。以其控股股东地位为担保的“特定履约契诺”借贷只是其中的一种。

公开报道显示，2012年11月23日上市的旭辉是当年首个在香港上市的内地房企。“香港上市正是为了打开旭辉海外融资的窗口，是为了解决长远发展的钱，为旭辉提供一个长期的融资通道。”时任旭辉财务总监杨欣如是说。

数据表明，2014年旭辉境内信托及其他非银行贷款比重同比下降13个百分点至6%，而境外无抵押债务比重同比增加7个百分点至38%。截至2015年6月30日，旭辉无抵押境外债务占整体债务比例为52%。

降低负债率是旭辉的目标。 林中曾表示：“在未来几年40%-50%高速增长期，旭辉希望负债是可控的，基本维持在70%，局部时间控制在80%的负债率，这是旭辉能 接受的上限。但是当冲破500亿关口后，旭辉的负债率可能会降到50以下。”

11月9日，受融资利好消息影响，旭辉控股股价报收1.81元，上涨1.12%。

http://house.qq.com/a/20151110/028315.htm